부동산 세금안내


  •  주택 매각과 세금


주택은 많은 미국인에 있어 가장 큰 투자를 의미한다. 이전 법률하에서는 55세 또는 이상의 납세자들이 일생에 한차례 주 거주지 매각에 따른 소득중 12만 5,000달러는 소득에서 제외할 수 있도록 허용했다.이같은 소득은 면세 소득이므로 이는 은퇴를 위한 투자와 재정적인 안정을 위한 중요한 원천이 되어왔다.

1997년 5월 7일 부터는 주 거주지를 매각하는 사람은 누구나 (55세 이상 뿐만 아니라) 25만 달러까지 소득세 면세 신청을 할 수 있고 , 결혼한 부부의 경우 주택 매매당 50만달러까지 면세를 청구할 수 있다. 또한 납세자는 주택 매매에 따른 면세 소득을 몇 차례 얻을수 있다.

이를 위한 주된 요건은 해당 주택이 지난 5년중 2년간은 납세자의 주 거주지 여야 한다. 이 2년 거주 조건을 만족 시키지 못하는 주택 소유주라 할지라도 전액 공제의 비율에 따라 수익 일부를 소득세 대상에서 제외 받을수 있는 자격을 얻을수 있다.

이는 고소득 납세자를 포함한 많은 사람들에게 도움을 줄수 있는 가치있는 세금이다.이 규정은 자녀를 모두 키워 내보내어 더 이상 크고 비싼 주택이 필요하지 않은 부모들에게 매력적인 조항이다. 한예로 부부가 16년전에 15만달러의 주택을 구입햇고 이것이 지금 40만달러의 가치를 가진다고 할 경우 이 부부는 주택 매각후 25만달러를 면세 소득으로 얻을수 있다.

이는 (1)덜 비싼 주택을 구입하거나,(2)은퇴생활을 향상 시키기 위한 투자 자본으로 재투자 할수 있다는것을 의미한다. 즉,이전보다 적은 투자 위험률로 은퇴목표를 달성할수 있게 된 것이다.


  • 부동산 백과-PMI경비 절감

주택 구입시 20%이하 다운을 하는 사람들에게 부과되는 모기지 보험료(지불보증보험 PMI)는 론 액수의 0.04%를 내게 되는데 20만달러 기준으로 월 약 80달러를 연간 1,000달러 정도를 내게 된다.

B고객은 3년전 22만달러를 주고 산집이 지금은 30만 달러를 상회하고 있으므로 에퀴티가 많이 싸여 보험료를 낼 필요가 없어졌다.

영어가 불편한 고객을 대신하여 은행에 편지를 쓰고 은행측 요구 서류인 현재 주택 시세 감정결과와 별차이가 없자 곧 보험료를 내지 않아도 되었다.

앞으로는 이런 번거로운 절차도 없어질 전망이다.
아직 공식적인 발표는 없지만 1999년 7월 29일 이후에 빌리는 융자에 대해 ?소비자를 보호하기 위해 자동해제 법안을 제정중이다.

집 페이먼트를 안낼 경우 은행의 손실을 보험회사에서 막아주는 이 제도는 20%이상의 에퀴티가 있는 경우는 불합리한 면이 많다.

법안이 발표되변 우는 아이 젖주는 식의 수동적이던 은행들로부터 자세한 설명서가 담긴PMI 취소에 관한 서류를 우편으로 받게 될것이고 ,잘모르는 사람들은 융자 전문가나 부동산 전문가에게 의뢰하면 된다

.이러한 혜택은 페이먼트의 기록이 양호한 고객에게만 해당되며 감정료는 고객 부담이다.

에쿼티가 충분하다고 생각되는 고객들은 망설이지 말고 렌더에게 해제를 요구하자.



  • 주택 판매 소득에 대한 면제

주거주지를 처분해서 발생하는 소득은 과거 5년중 2년동안 거주했다면 부부공동일 경우 $500,000까지 싱글일 경우$250,000까지 면세가 된다. 그러나 주거주지가 아닌 임대 주택을 처분하므로 인해 발생되는 소득은 처분한 해에 소득에 대한 세금을 부담해야만 한다.
만약에 하나 이상의 주택을 소유하고 있다면,어느 주택이 주 거주지 인지를 정하는 일은 세법상 중요하다.연방 국세청에서는 ?어느 주택이 주 거주지인지를 결정하는데 도움을 주는 규정을 두고 있는데 다음과 같은 내용을 고려하여 결정하고 있다. 투표하는곳,세금 보고시 사용하는 주소,융자등 금융기관과의 거래에서 사용한 거주지 주소,자녀의 학교 주소,직장,자동차 등록된 주소,기타 사회 활동이나 교회등의 등록된 자료를 기초로 주 거주지를 판단한다.과거에 주택을 임대해 주었거나 현재 임대를 주고 있는 사실이 주 거주지의 가부를 결정하는것은 아니다.

예를 들면,타주 또는 외국으로 잠시 출장 또는 특정한 이유로 주 거주지를 옮겨서 거주하는 동안 임대를 주었다 하더라도 과거 5년중 2년 살았으면 이는 주 거주지를 인정받아 ?주 거주지 처분시 앞에 설명한 정해진 금액까지의 소득은 면세이다. 따라서 주 거주지가 있고 별도의 임대주택이 있는경우 그 임대 주택이 가치가 올라 소득이 많이 발생할것 같으면 임대 주택을 2년간 사용후 판매하면 세금의 혜택을 볼수 있다.실례로 김모씨는 1995년에 $380,000에 구입한 주택에서 2년을 거주한후 임대를 주고 다른 주택으로 주 거주지를 옮겼다. 그동안 이주택을 임대 주어 오다가 최근 부동산 가치의 상승으로 이 임대 주택을 $620,000에 처분하기로 결정했다.

1998년도에 개정세법에 따라 김씨는 이 주택이 현재 임대 주택임에도 불구하고 소득에 대한 전액이 면제 되상이 되었다.뿐만 아니라, ?현재 소유하고 있는 주택도 이미 과거 5년중 2년 이상 살았기 때문에 지금 처분한다 하더라도 똑같은 세금 혜택을 볼 수 있다.

매물 쏟아져 있는 상태에서는 바이어요구 최대한 수용해야…
하와이주내 부동산 경기의 장기침체로 ?주택을 팔기가 여간 어렵지 않다. 집을 팔기 위해서는 바이어의 요구를 최대한 수용해야 한다.
요즘과 같이 바이어가 절대 우위에 있는 시장을 바이어스 마킷이라고한다. 이같이 주택을 팔기가 어려운바이어스 마킷 상태에서 주택을 팔려고 할때 가격은 어떻게 책정되고,판매 전략을 어떻게 세워야 하는지를 알아본다.


  • 주택 양도세 50만불까지 면제

주거주지를 처분해서 발생하는 소득은 과거 5년중 2년동안 거주했다면 부부공동일 경우 $500,000까지 싱글일 경우$250,000까지 면세가 된다. 그러나 주거주지가 아닌 임대 주택을 처분하므로 인해 발생되는 소득은 처분한 해에 소득에 대한 세금을 부담해야만 한다.
만약에 하나 이상의 주택을 소유하고 있다면,어느 주택이 주 거주지 인지를 정하는 일은 세법상 중요하다.연방 국세청에서는 어느 주택이 주 거주지인지를 결정하는데 도움을 주는 규정을 두고 있는데 다음과 같은 내용을 고려하여 결정하고 있다.

투표하는곳,세금 보고시 사용하는 주소,융자등 금융기관과의 거래에서 사용한 거주지 주소,자녀의 학교 주소,직장,자동차 등록된 주소,기타 사회 활동이나 교회등의 등록된 자료를 기초로 주 거주지를 판단한다.과거에 주택을 임대해 주었거나 현재 임대를 주고 있는 사실이 주 거주지의 가부를 결정하는것은 아니다.

예를 들면,타주 또는 외국으로 잠시 출장 또는 특정한 이유로 주 거주지를 옮겨서 거주하는 동안 임대를 주었다 하더라도 과거 5년중 2년 살았으면 이는 주 거주지를 인정받아 주 거주지 처분시 앞에 설명한 정해진 금액까지의 소득은 면세이다. 따라서 주 거주지가 있고 별도의 임대주택이 있는경우 그 임대 주택이 가치가 올라 소득이 많이 발생할것 같으면 임대 주택을 2년간 사용후 판매하면 세금의 혜택을 볼수 있다. 실례로 김모씨는 1995년에 $380,000에 구입한 주택에서 2년을 거주한후 임대를 주고 다른 주택으로 주 거주지를 옮겼다. 그동안 이주택을 임대 주어 오다가 최근 부동산 가치의 상승으로 이 임대 주택을 $620,000에 처분하기로 결정했다.

1998년도에 개정세법에 따라 김씨는 이 주택이 현재 임대 주택임에도 불구하고 소득에 대한 전액이 면제 되상이 되었다.뿐만 아니라, 현재 소유하고 있는 주택도 이미 과거 5년중 2년 이상 살았기 때문에 지금 처분한다 하더라도 똑같은 세금 혜택을 볼 수 있다.

매물 쏟아져 있는 상태에서는 바이어요구 최대한 수용해야…

하와이주내 부동산 경기의 장기침체로 주택을 팔기가 여간 어렵지 않다. 집을 팔기 위해서는 바이어의 요구를 최대한 수용해야 한다. 요즘과 같이 바이어가 절대 우위에 있는 시장을 바이어스 마킷이라고한다. 이같이 주택을 팔기가 어려운바이어스 마킷 상태에서 주택을 팔려고 할때 가격은 어떻게 책정되고,판매 전략을 어떻게 세워야 하는지를 알아본다.



  • 공화감세안...발효 후 파금효과와 대처 요령
행정부안 올1월 거래부터 적용…초과땐 세율 높아져…

올해부터 최고 50만 달러까지 주택 양도 소득세가 면제될 전망이어서 주택 소유자들에게 희소식이 되고 있다. 지난 6일 클린턴 행정부가 발표한 균형예산안의 주택 양도 소득세 면제안이 현재 민주.공화 양측의 초당적 지지를 받고 있어 법안의 통과가 거의 확실시되고 있기 때문이다. 이번 면제안에 따르면 부부가 함께 주택을 판매할경우 최고 50만달러까지 양도 소득세를 면제 받을수 있으며, 싱글일 경우는 이의 절반인 25만 달러까지 세금을 내지 않아도 된다. 지금까지는 55세이상 주택 소유자들만이 일생에 한번 최고 12만 5천달러까지 양도 소득세를 면제받을수 있었다. 

이에따라 이번 면제안이 발효될 경우 주택 소유자의 99%가 세제혜택을 받게될것으로 보인다. 그러나 양도소득의 규모가 50만달러를 초과하는 경우는 면제대상에서 제외될뿐 아니라 오히려 더 높은 세율을 적용받게돼 부유층에겐 불리한 조항이 될것으로 풀이된다.

1997년도 개정된 세금

1.첫 번째 주택 구입시IRA (개인은퇴연금)에서 미리 찾아 쓸 때 페날티 10%를 떼지않고 과세 소득 공제를 받을수 있다.

2.55세 이상 주택 소유자들 만이 일생에 한번 최고 12만 5천 달러까지 양도 소득세를 면제 받을수 있었던것이 부부가 주택을 판매할 경우 최고 50만불.독신일 경우는 25만달러까지 주 택 양도 소득세를 면제 받을수 있다.

3.투자가는 장기간의 자본이익 고정자산 매각 소득을 줄일수있다.
IRA세제혜택은 개인이 년간 2000불 까지 부부는 4000불 까지 과세소득 공제를 받을수 있다.



~ 박지니 부동산 하와이 ~