주택판매 시 참고 사항
 
 

가격책정에 있어서는
*현재 팔려고 하는 매물 (Currently for Sale)
*근래에 팔린 매물(recently Sold)
*팔리지 않았던 매물(Offered did not sell
) 을 통하여 결정하게 되며,
마켓의 공정가격(Fair market value)비교가격(Comparative market value)을 조사하며,
condition, Term, 등등에 따라 영향을 미친다.



부동산 매매를 성공리에 마치려면 에이전트는 다음과 같은 체계적인 판매전략(Marketing Plan)을 세우게 된다.

1.Multiple Listing Service (복합 매물 리스팅)에 등록하며
2.Caravan (지역내 다른 에이전트에게 광고하는 절차)
3.Open House (주택공개)
4. Home Preview 이용 (사진을찍어 컴퓨터 쇼핑을 할수있게 함)
5. Sales Sign (간판 등을 세워 여러사람에게 알리기위함)
6. Property fact Sheet (매물 안내서)
7. Advertising (광고등을 통하여 )
8. Internet (컴퓨터 전산망을통하여 새계 어디에서 든지 볼수 있음)
9. Agent Networking (여러가지 시스템등을 이용 관리하며 계획을 세움)

등이 필요하며 적정가격( Right Price) 적정상태(Right condition) 이면 판매 에이전트는 흥정, 공조에 능숙하게 대처할 수 있을 것이다.
 
 
 부동산의 매매
 
 

 ---부동산 중개인---

미국에서는 부동산이나 사업체를 매매하려고 할 때 제일 먼저 접촉하는 사람이 부동산 중개인[broker]이다. 부동산 중개인은 매매 알선부터 소유권 등기이전까지 매각 자와 매입자간의 중간에서 거래흥정을 통해 일차적으로 매매계약이 체결되도록 주선하며 매매가 완전히 성공하도록 거래 당사자간의 계약조건 이행을 촉구하고 번거로운 일들을 도와준다. 그리고 부동산 중개인은 부동산 가격의 평가, 담보저당, 소유권 등기, 계약, 은행융자, 부동산에 관련된 세금 및 지적도의 구분은 부동산 거래에 필요한 모든 법적 절차를 잘 알아야 한다. 매매는 재화를 금전과 교환하는 계약이다.

 ---매매계약---

매매계약은 재산권 이전에 대하여 대금을 지불하는 것을 목적으로 하는 계약이므로 거래 당사자간에 의사표시의 합의만 있으면 유효하게 성립된다. 이때의 의사표시는 서면계약 [written contract]이나 구두계약[oral contract] 해당된다. 그러나 후일의 분쟁소지를 없애고 그 내용을 확실히 하기 위하여 법적으로 유효한 계약서를 작성해 놓는 것이 안전하다. 계약서를 작성하여도 그 내용이 불충분하면 작성하지 아니한 것과 같은 결과가 되므로 계약서에는 필요한 조건을 충분히 기재하는 것이 중요하다.
계약이 성립하면 매각 자는 매매의 목적인 소유권을 매입 자에게 이전할 의무를 책임지고 매입자는 매매대금을 매각 자에게 지불할 의무와 책임이 있다.
매매계약서는 캘리포니아주 경우 캘리포니아 부동산 중개인협회[California Association of Realtors]에서 통용되는 부동산 매매계약서[Real Estate Purchase Contract and Receipt for Deposit]와 사업체 매매계약서[Business Purchase Contract and Receipt for Deposit] 양식등 여러 종류의 계약양식을 사용하고 있다.

일단 매매계약서에 거래 당사자가 서명을 하게 되면 중개인은 매입자가 지불한 계약금 [buyer's earnest money 또는 good faith deposit]을 가지고 에스크로회사로 가서 에스크로를 열고 계약금을 입금시킨다. 담당 에스크로 어피서[escrow officer]는 부동산 중개인이 가져온 매매계약서를 토대로 에스크로 계약서[escrow instructions]를 작성하고 매매 당사자가 계약서에 서명하므로 서 에스크로가 진행하게 된다. 개중에는 부동산 중개인이 직접 개입하지 않고 거래당사자들이 직접 에스크로회사에 와서 에스크로를 열기도 한다.

 ---부동산 계약서에 포함되어야 할 주요 사항들 --

1. 매각 자와 매입자의 성명
2. 매매가격
- 계약금[initial deposit 또는 earnest money]
- 융자금액[loan amount]
- 잔금의 지붑 방법 [balance of down payment]

3. 매매조건[terms and conditions]
4. 매입하는 부동산의 융자 확보 조건 및 기존 융자 인수 조항
5. 양도하는 부동산의 주소 및 법적 소재지[legal description]
6. 부동산 소유권보증보험회사 선택 및 소유권을 보증하는 방법
7. 소유권을 양도할 법적 시한
8. 등기 이전세[documentary transfer tax] 지불 방법
9. 기존 융자 변제 및 말소 등기 조항
10. 양도하는 부동산의 점검[property inspection]
11. 재산세, 전세 및 임대료, 보험료 등의 비래 배분 [proration]
12. 에스크로회사의 수수료 [escrow fees and expenses]
13. 중개인의 회사 및 수수료[commission]
14. 매매 당사자들의 서명

거래당사자들은 계약 내용을 정확히 검토하고 확인한 다음 서명을 해야 한다. 성립된 계약은 매매 당사자 쌍방이 계약의 취지에 따라서 성실하게 이를 이행하여야 한다.

부동산 매매계약서에는 별도로 정한 것이 있는 경우를 제외하고는 당연히 매각자가 매입 자에게 그 부동산이 현재 판매가 가능한 소유권[marketable title]을 양도하겠다는 약속이 내포된 것으로 간주된다.그러나 부동산의 매매계약을 하는 그 자체가 매각자가 현재 팔 수 있는 소유권을 양도한다는 것만 보장하는 것이지 매각자가 그 소유권에 아무런 하자가 없다는 것을 보장하는 것은 아니다. 소유권의 보장에 관해서는 이미 부동산 소유권보험[title insurance]에서 상세히 다루었다.

부동산 매매계약의 성립은 매각자가 그 부동산에 대해 현재 매도할 수 있는 소유권을 갖고 그 소유권을 매입 자에게 양도하는 것을 기본 골자로 하고 있다.
 
 
 주택 및 아파트 임대
 
 

로 컬 신문의 광고를 보면 임대광고가 많이 등장하는데 세 놓는 장소의 주소와 임대료 그리고 연락 전화번호가 나오므로 지역과 가격이 맞는 곳을 골라 전화로 약속을 해서 그 주택이나 아파트를 살펴 볼 수 있다.입주시Deposit 이 요구되어지며 월세는 선불이므로 두달치의 월세를 지불해야 한다. 계약전에 월세외에 다른 청구액, 최단의 계약기간, 계약기간 전에 이사를 할 경우의 불이익, 사전 통고일에 대해서 알아두어야 한다.

 ---부동산 계약서에 포함되어야 할 주요 사항들 --

1)입주 인원 명시-
입주할 가족 및 동거인의 이름과 연령(미성년자의 경우).

2)계약기간-
계약 기간 만료 이전에 이사를 할 경우에 잔여기간의 임대료를 지불해야 함.(집주인의 동의가 없는한 계약 위반 사항이 되기 때문) 다른 사람을 임대잔여 기간동안 입주 시키는일도 주인 동의가 없다면 계약위반 사항(부득이한 경우라면 변호사나 부동산 전문인에게 상의)

3)임대료 -
월세는 언제나 선불.(계약시 월세의 기입과 수취인 이름과 주소를 명기)

4)연체료 -
지정 지불일로 부터 5-10일이 경과되면 연체료를 지불해야 함(월세액의 5-10% 정도)

5)보증금 -
입주시 한달 임대료와 동일한 금액을 지불(계약에 명시된 만기일에 이사를 할 경우 청소비,기물 파손 배상금으로 충당됨)

(6)잔여액 -
잔여액은 주인이 임대자가 퇴거한후 14일 이내에 반환해야 함. (주인이 반환을 하지 않을 경우 보증금 잔여액의 1배나 ½배를 청구할 수 있고 이에 소요된 변호사료까지 추가로 받을수 있다.)

7)임대 부대 시설 사용 명시-입주자가 사용할수 있는 부대시설 즉 엘리베이터,주차장,수영장,테니스장,기타,공동 사용시설등을 반드시 확인 명시.

8)임대 가옥의 상태 -
전기,수도,냉장고,세탁기등 입주시 가옥내의 시설상태를 서면 확인. (퇴거시 입주시의 모든 부대시설 상태와 동일하지 않을 경우에는 변제를 해야하는 규정 때문)

9)열쇠및 주차장-
출입카드 통상 열쇠는 주인이 2개 정도 제공하는데 추가로 더 필요할때는 주인의 동의를 먼저 받아야 함.출입카드를 잊어버렸을 경우 일정한 금액을 지불해야만 다시 만들수 있음.퇴거시 열쇠는 반드시 반환.

10)당사자간의 서명 -
주인과 임대인이 서명을 통한 계약완료.

그 밖에 거주기간동안은 누구도 과대한 소음 및 기타 불법적인 행위 등을 일체 금하는 것이 문화시민으로써의 최대한의 규범이며 사회통념의 범주이다. 입주자가 심각한 위반사항을 행하였을 경우에는 주인은 30일 이내에 입주자를 퇴거시킬 수 있는 권리가 있다. 주인은 입주자가 거주하는데 기본적인 불편이 없도록 할 의무가 있다. 즉,전기,수도시설,냉장고,오븐,세탁기등의 완전 가동상태를 항상 유지시켜야 할 책임이 있다. 주인이 계약을 위반할 경우 입주자는 30일간의 여유를 둔 서면 통보를 하고 임대 계약을 취소 할 수 있다.